Politik Lelang Eksekusi Hak Tanggungan

MATAKOMPAS.COM – Ada kalanya badan hukum maupun perorangan membutuhkan tambahan modal dengan mengajukan permohonan kredit kepada bank. Setelah objek hak atas tanah milik debitur disetujui sebagai agunan (collateral), bank kemudian memberikan fasilitas kredit sesuai dengan limit yang telah disepakati bersama.

Artikel ini membentangkan gambaran mengenai politik lelang dalam eksekusi hak tanggungan yang dilakukan oleh bank tertentu atas objek agunan milik debitur. Praktik tersebut dapat berimplikasi pada beralihnya kepemilikan agunan tanpa sepengetahuan debitur. Lebih jauh, dalam sejumlah kasus, pelelangan dilakukan dengan harga yang di luar nalar, jauh di bawah nilai pasar.

Pada hakikatnya, bank sebagai kreditur hanya merupakan pemegang hak tanggungan atas objek agunan milik debitur. Pelelangan itu sendiri merupakan instrumen akhir jika debitur wanprestasi (cedera janji).

Dengan demikian, postur mentalitas superior (superior mentality) tidak semestinya melekat pada bank. Dalam praktiknya, kondisi ini justru kerap disertai penyalahgunaan keadaan (misbruik van omstandigheden), di mana bank memanfaatkan posisi unggulnya.

Akibatnya, nilai agunan milik debitur dapat tereduksi hingga mendekati nol. Hal ini tampak melalui sejumlah modus, antara lain tidak diberikan perjanjian utang-piutang kepada debitur, tidak adanya keterangan mengenai nilai tanggungan berdasarkan taksiran harga dari penilai (appraisal) yang ditunjuk, adanya dugaan persekongkolan dengan peserta lelang, serta tidak disampaikannya informasi mengenai tanggal dan tempat pelelangan sehingga nilai penawaran tertinggi tidak dapat diketahui.

Secara definisi, Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah menyebutkan bahwa hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu.

Adapun mengenai hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan, menurut Pasal 4 ayat (1) UU No. 4 Tahun 1996 tersebut, meliputi: (a) hak milik; (b) hak guna usaha; dan (c) hak guna bangunan.

Dari analisis terhadap dua pasal tersebut, terdapat elemen fundamental bahwa kepemilikan objek hak tanggungan tidak beralih kepada kreditur. Sekalipun debitur cedera janji (quod non), kreditur tetap harus berpegang pada tata cara lelang yang berlaku.

Seandainya pun benar (quod non) debitur cedera janji, kreditur mesti berpegang pada tata cara lelang, yakni selain melalui pelelangan umum sebagaimana ditentukan Pasal 6 UU No. 4 Tahun 1996: “Apabila debitur cedera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.”

Selain itu, pelelangan harus dilakukan dengan harga yang meningkat sebagaimana diatur dalam Pasal 1 Peraturan Lelang (Vendu Reglement) Staatsblad 1908 Nomor 189 sebagaimana diubah dengan Lembaran Negara 1940 Nomor 56, yang dalam konteks ini menyatakan bahwa pelelangan atau penjualan barang-barang dilakukan kepada umum dengan harga yang meningkat.

Tanpa Daya Legitimasi

Lelang eksekusi hak tanggungan yang dilakukan oleh bank tertentu tanpa berlandaskan pada dasar hukum tidak hanya tergolong sebagai perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad), tetapi juga menunjukkan ketiadaan legitimasi.

Secara timbal balik (reciprocal), produk fasilitas kredit yang ditawarkan kepada masyarakat luas pun diduga hanya menjadi kamuflase semata.

Pablo Christalo, S.H., M.A.

Advokat, tinggal di Jakarta

*Penulis adalah advokat dan alumnus Faculty of Graduate Studies Mahidol University, Thailand. Ia pernah menjabat sebagai Campaign Officer Indonesia and Malaysia Campaign Desk pada Asian Forum for Human Rights and Development (FORUM-ASIA), Thailand (2003), serta peneliti pada Asian Legal Resource Centre/Asian Human Rights Commission (AHRC), Hong Kong (2005).